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公募REITs盘活“重资产”
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2020-10-31 14:23:12 来源: 互联网

基础设施REITs在国外市场有着多年运作经验,但对国内金融机构和实体企业来说才刚刚起步。虽然各方抱有极高热情且参与积极,但鉴于产品的特别复杂性,在政策环境配套也并非特别到位和完善的情况下,试点行业该如何稳步推进,是一个需要认真面对、深入研究的问题。

1。概念

公募REITs,到底是啥?

这个全称为“公开募集基础设施证券投资基金”的资产证券化产品,虽然简称为“公募REITs”,其实质内涵仍然很难为公众所理解。

市场上有这样一类投资者,钱少,但想“触摸”体量很大的不动产,比如商业地产;市场上同时存在着一批持有大规模不动产的大佬,急需钱,但手里攥的商业地产却卖不掉。

于是,REITs应运而生。1960年,REITs最早出现在美国,把缺乏流动性的商业地产拿出来,变成流动性较强的证券(受益凭证)。小投资者虽然钱少,但也可以买受益凭证;大佬通过不动产也能实现融资。一句话,REITs的本意就是给某一类投资者提供的低门槛、投资于不动产的证券化产品。

但是此前因种种因素,中国境内市场没有标准化的REITs产品,均为类REITs产品。类REITs产品的特点是,我产品的门槛仍然不低,只卖给特定的那一小撮儿人,钱少的、不熟悉的,不卖给你,这也就是私募。而今,公募REITs的到来就彻底消灭了私募的门槛,钱少但有投资愿望的小投资者将享受无差别待遇。

公募REITs把符合要求的不动产项目及其收益统统打包,全部做成标准化产品、能在交易所上市的资产支持证券,简称ABS。然后由一家符合资格的券商或者基金公司进行公募。当然,整个交易结构当中还有原始权益人、托管人、基金管理人等多个角色,来完成交易或者保障资产安全。

更为重要的是,中国境内公募REITs定义的基础设施口径较美国口径涵盖范围更为宽泛,还包含大数据中心、仓储物流项目、产业园区项目等。而美国REITs对基础设施的定义仅包括铁塔、通信、能源等。

那么,这个被称为天量市场的“量”到底有多大?

国家发改委投资司副司长韩志峰表示,如果按照投资建设项目资金规模,我国基础设施资产量大约有150多万亿元,拿出1%做REITs,REITs市场即可达一万多亿元,但这没有考虑到其升值部分。经过这么多年发展,其市场价值肯定已经升值,规模的想象空间远不止一两万亿元。

实际上,根据近25年的统计数据,长三角地区累计形成的基础设施存量资产约26万亿元。同时中国还在继续推动京津冀协同发展等国家重大战略,加快5G、数据中心等新型基础设施,这无疑又为REITs提供了新的优质资产。

2。试行

行业典型企业先行先试

公募REITs推出之后的第一个问题就是:到底“为了谁”?

公募REITs在中国境内正式拉开帷幕,之所以相关主管部门高度重视、相关企业参与热情高涨,皆因其意义重大。

“公募REITs是市场发展的必然选择。”9月27日,中国证监会债券部主任陈飞在中国REITs论坛年会上表示,从我国金融市场发展现状及面临的问题来看,基础设施REITs试点的推出,高度契合了我国金融行业客观发展的实际需求。

在同一场合,上交所总经理蔡建春强调,进一步推动经济高质量发展,需要持续加强基础设施建设,盘活存量也将成为资本市场长期目标之一。而在当前,基础设施建设主体普遍存在建设资金不足的现实困难。一方面,大量优质资产形成资金沉淀,投融资循环受阻;另一方面,债务约束下,新建项目投资面临较大资本金缺口。

蔡建春认为,REITs将带来新的管理理念、带来更高流动性的同时,REITs对于促进资本形成、市场化配置资源、降低负债、缓释风险等方面也可以发挥重大作用。

“REITs将对金融行业自身产生深远影响。”陈飞指出,REITs会缩短基础设施的投资期限,传统基于服务收费偿还抵押贷款模式将被彻底改变。政府在内的投资者可以缩短资本金占款,腾挪更多资源从事其他重要建设项目的资本性支出,反过来会进一步推动基础设施REITs化、金融化程度,甚至改变传统政府机构、国有企业的资产与资本运作方式。

而对于诸多试点企业来说,REITs在盘活企业存量资产、降低负债率、提供滚动开发资金等方面的作用均有更深体会和理解。

以园区发展见长且有三十多年经验的上海临港集团背负大量重资产,集团副总裁朱伟强表示:“公募REITs试点对盘活地方国有企业的存量资产意义重大,可以借此探索内循环的模式,以便有更多资金投入到新片区的开发建设当中。”

从资金盘活的角度,朱伟强进一步阐述REITs品种对“投资

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